เทียบ MLR/MRR ของแบงก์ชาติกับ rental yield — เกณฑ์ตัดสินใจปล่อยเช่า

เจ้าของอสังหาฯ ที่กู้ธนาคารซื้อแล้วนำไปปล่อยเช่ามักถามคำถามเดียวกันว่า rental yield สูงกว่าดอกเบี้ยไหม แต่คำถามที่ซ่อนอยู่ข้างหลังคือ “ดอกเบี้ย” ตัวไหนกันแน่

ในข่าวรายวัน เราเห็น MLR, MRR, MOR ถูกอ้างอิงสลับกันไปมา แต่ผลตอบแทนที่เจ้าของอสังหาฯ รายย่อยนำมาเปรียบจริงๆ ไม่ใช่ตัวเลขที่ประกาศในหน้าข่าว และ rental yield ที่ใช้เปรียบก็ไม่ใช่ตัวเลขในโบรชัวร์โครงการเช่นกัน บทความนี้ไล่เรียงให้ชัดว่าตัวเลขไหนกับตัวเลขไหนถึงจะเปรียบกันได้อย่างมีความหมาย

MLR, MRR, MOR — สามตัวเลขที่ธนาคารใช้คนละจุดประสงค์

ธนาคารพาณิชย์ไทยประกาศอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงหลักสามชุด ซึ่งแต่ละชุดออกแบบมาสำหรับลูกค้าต่างกลุ่ม

MLR (Minimum Lending Rate) คืออัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับลูกค้าสินเชื่อรายใหญ่ เช่น บริษัทที่มีประวัติเครดิตดีเยี่ยม ใช้เป็นฐานคิดดอกเบี้ยสินเชื่อธุรกิจเป็นหลัก ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2026 ธนาคารกรุงเทพปรับลด MLR ลงมาอยู่ที่ 6.35% ต่อปี ตามมติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายสู่ 1.25% ในช่วงปลายปี 2025

MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราอ้างอิงสำหรับสินเชื่อรายย่อย โดยเฉพาะ รวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลทั่วไป MRR จึงเป็นตัวเลขที่เจ้าของอสังหาฯ รายย่อยต้องใช้เป็นฐานในการเปรียบ ณ กลางปี 2026 MRR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่อยู่ในช่วง 6.50–6.85% ต่อปี ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยเผยแพร่ทุกวันทำการ

MOR (Minimum Overdraft Rate) ใช้สำหรับวงเงิน overdraft ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ตรงกับสินเชื่ออสังหาฯ โดยตรง ผู้ที่กู้ซื้อบ้านจึงมักไม่ต้องให้ความสำคัญกับ MOR นัก

ความสับสนที่เกิดขึ้นบ่อยคือการนำ MLR มาใช้เปรียบกับ rental yield ของอสังหาฯ ที่ซื้อมาปล่อยเช่า ซึ่งผิดฐาน เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบุคคลทั่วไปโยงกับ MRR ไม่ใช่ MLR และ MLR กับ MRR ต่างกันอยู่ประมาณ 0.15–0.50 จุด ซึ่งมีนัยต่อการคำนวณ spread

อัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้จ่ายจริงต่ำกว่า MRR เสมอ

MRR ที่ประกาศคือ “ขั้นต่ำสำหรับลูกค้าดีที่สุด” — ในทางปฏิบัติ ธนาคารมักเสนอโปรโมชันสินเชื่อบ้านที่ให้ส่วนลดจาก MRR สำหรับปีแรกๆ ของสัญญา ทำให้อัตราดอกเบี้ยจริงที่ผู้กู้จ่ายอยู่ต่ำกว่า MRR ประมาณ 0.5–1.0 จุด ในช่วงโปรโมชัน

อย่างไรก็ตาม มีสิ่งที่ต้องระวังคือโปรโมชันดังกล่าวมักหมดอายุหลังปีที่ 3–5 และอัตราจะกลับขึ้นไปเป็น MRR เต็มๆ โดยอัตโนมัติ หลายรายที่คำนวณ spread ตอนซื้อใช้อัตราโปรโมชันเป็นฐาน แต่พอสัญญาเก่าหมดอายุ ต้นทุนจริงปรับขึ้นโดยที่ผลตอบแทนค่าเช่ายังอยู่เท่าเดิมหรืออาจลดลงด้วย

Rental yield ที่นำมาเปรียบต้องเป็น net yield ไม่ใช่ gross

โบรชัวร์โครงการและเว็บไซต์นายหน้ามักแสดง gross rental yield เพราะตัวเลขดูดีกว่า แต่สิ่งที่เจ้าของอสังหาฯ รับเข้ากระเป๋าจริงๆ ต้องลบค่าใช้จ่ายทั้งหมดออกก่อน

สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ gross rental yield เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.5–6.0% ต่อปี ขึ้นกับทำเล ขนาดห้อง และระดับโครงการ (Global Property Guide — Thailand Rental Yields) แต่เมื่อหักค่าใช้จ่ายจริงออก ได้แก่ ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน ช่วงห้องว่าง (vacancy) ค่าซ่อมแซม และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง net yield ที่เหลือมักอยู่ในช่วง 3.0–4.5% ต่อปี

ระยะห่างระหว่าง gross กับ net นี้ส่วนใหญ่อยู่ที่ 1.5–2.5 จุดเปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่หลายคนประเมินต่ำไปในการวางแผนตั้งแต่แรก

Spread ที่แท้จริง — เมื่อตัวเลขสองฝั่งมาอยู่ตรงหน้า

เมื่อนำตัวเลขจริงมาวางเปรียบกัน ภาพที่ได้มักชัดกว่าที่คิด

สำหรับอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่กู้ในสัดส่วนสูง spread มักติดลบ หมายความว่าค่าเช่าที่ได้รับไม่พอคืนดอกเบี้ยที่จ่ายออกไป เจ้าของต้องควักเงินส่วนต่างเองในแต่ละเดือน

อย่างไรก็ตาม spread อาจเป็นบวกได้ในสองกรณีหลัก ได้แก่ (1) อสังหาฯ ที่ซื้อในราคาต่ำกว่าตลาด เช่น จากการประมูล NPA หรือโครงการที่มี net yield สูงกว่าค่าเฉลี่ยอย่างชัดเจน และ (2) กรณีที่ชำระเงินดาวน์ในสัดส่วนสูง ทำให้ยอดกู้น้อย ภาระดอกเบี้ยรายเดือนจึงส่งผลน้อยลงต่อ cash flow รายเดือน

ดอกเบี้ยลง — ไม่ได้แปลว่า spread ดีขึ้นทันที

กนง. ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายสองครั้งในช่วงปี 2025–2026 และธนาคารพาณิชย์หลายแห่งปรับลด MLR/MRR ตาม แต่ผลต่อ spread ของผู้ปล่อยเช่าซับซ้อนกว่าที่คิด

ในทางหนึ่ง ดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้ภาระผ่อนรายเดือนเบาลงสำหรับสัญญาที่ผูกกับ MRR แบบลอยตัว ซึ่งช่วย cash flow ได้ในระยะสั้น แต่ในอีกทางหนึ่ง ดอกเบี้ยต่ำยังกระตุ้นการซื้ออสังหาฯ ใหม่ เพิ่ม supply ในตลาดเช่า และกดดัน rental yield ให้ปรับตัวลงได้ในระยะกลาง

ดังนั้น การที่ดอกเบี้ยลดลง 0.25–0.50 จุดในรอบนี้ยังไม่ได้พลิก spread จากลบเป็นบวกสำหรับคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ โดยอัตโนมัติ ผู้ที่ถือสัญญาอัตราคงที่ตั้งแต่ก่อนรอบการลดดอกเบี้ยก็ไม่ได้รับประโยชน์นี้เลยเว้นแต่จะ refinance

ใช้ตัวเลขนี้อย่างไรในทางปฏิบัติ

การเปรียบ MRR กับ rental yield ที่มีความหมายจริงต้องทำบนฐานตัวเลขสี่ชุดพร้อมกัน ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยในสัญญาจริง (ไม่ใช่ MRR พาดหัว) net rental yield ของห้องนั้นๆ โดยเฉพาะ ไม่ใช่ gross ของโครงการ ช่วง vacancy ที่ประมาณการได้ตามทำเลจริง และยอดกู้คงเหลือที่ยังต้องเสียดอกเบี้ยอยู่

ผู้ที่ถืออสังหาฯ หลายรายการมักพบว่าห้องที่ประเมินว่า “yield ดี” มีตัวเลขต่างกันอย่างมีนัยเมื่อนำมาคำนวณบนฐานเดียวกัน Stack คำนวณ net yield และ rent_period ต่อรายการโดยอัตโนมัติ ทำให้เห็น spread เทียบกับต้นทุนกู้ของแต่ละอสังหาฯ ได้โดยไม่ต้องสร้าง spreadsheet แยก ดูรายละเอียดได้ที่ /#features

บทความถัดไปในซีรีส์นี้จะเจาะเรื่อง vacancy rate — ตัวแปรที่มีผลต่อ net yield มากที่สุดในกรุงเทพฯ แต่มักถูกประมาณต่ำกว่าความเป็นจริงอยู่เสมอ